こんにちは、るうママです！
るう家の9月の資産を公開します。
プロフィール
- アメリカ中西部（LCOL）在住
- アラフォー夫婦＋３Kids
- 米軍ファミリー
- 家業は大家
- マイホーム住まい
私たち夫婦の目標はこちらです。
新たな目標
2033年までにFat FIRE！！
目標純金融資産額：2ミリオンドル OR Passive Income(不労所得) : 月10,000ドル
今年に入ってマイホームを購入したことで家計の支出状況が変わったのでFIRE計画の見直しをし新たな目標を立てました。
FI/RE後も私たち夫婦共通の楽しみである不動産投資でPassive Incomeを得て、時間や労働に縛られずに豊かな人生を送ること。
※ パーソナルファイナンスはあくまでもパーソナル（各個人のもの）なので、これが正しい、間違いなどはありません。参考程度でお付き合い下さい。
純資産ーNet Worthー
それでは2022年9月の純資産額はこちらになります。（個人資産BS基準）
先月からなんとマイナス-$29,779.86（-2.27%）という結果になりました。
株式市場はまだまだ下落中です。
※ 我が家の純資産額に車と子供の学資金口座等は含まれていません。
純資産内訳
それでは純資産の内訳を見ていきます。
個人資産バランスシート（BS）と投資家資産BSの二つを用意しています。
まずは個人資産BSです。
マイホームは資産か負債かという討論がよくされていますが、上記の純資産はマイホームを資産として考えた場合の結果になります。
※ 個人資産の成績表、純資産の計算方法は下記の過去記事を参考にしてみてください。
アメリカの適格投資家（Accredited Investor）の定義では、マイホームは負債としてみなし、資産にはカウントしません。
そのため、投資家資産BSも下記の通り用意しました。
マイホームを購入した結果、純資産が1ミリオンドルを下回りAccredited Investorの条件から外れてしまいました＿|￣|○
この適格投資家（Accredited Investor）のステータスになるまで、またコツコツ頑張りたいと思います。（米軍の収入では到底①の条件は無理なので②を目指しています）
Accredited Investor（適格投資家）とは
マイホームを資産として含める場合は1.28ミリオンドル。
マイホームを資産に含めない場合は81万ドルという結果になリました。
記録として今後も両方の純資産を公開していきたいと思います。
現金
銀行口座を複数作り、Auto Transfer（自動送金）をして先取り貯蓄をしています。
- 毎日の生活に使う口座（Checking）
- お金を貯める口座＝Sinking Fund（Saving)
- お金を貯める＆増やす口座（Money Market)
- 不動産用口座 (Checking & Saving)
貯金積立
- クリスマス貯金：$200/月 --- ②
- 車メンテ貯金：$150/月 --- ②
- 現金貯金：$3,319.37 --- ③
- 不動産管理積立金：＄955.01 --- ④
今年に入って出費が重なりこれまで蓄えていた生活防衛費がほぼなくなってしまったので、これを来年夏までに$30k貯めることを目標にしています。
今月は副収入が入ったおかげで、少しずつですがようやく現金貯金ができるようになってきました。
ゆっくりゆっくり、一歩一歩
個人年金アカウント（税優遇）
まずは税優遇がある個人年金アカウントを年間上限額まで積立投資しています。
パパのRoth IRA口座
Mutual Fundを2004年から少しずつ積立購入しています。
Roth IRAの年間上限額が6,000ドルなので、12で割った500ドルを毎月積立投資しています。
ママのRoth IRA口座
FIREムーブメントを開始した2017年に開設した口座。ファンドマネージャーが管理するアクティブファンドです。
上限額が6,000ドルを12で割った500ドルを毎月積立投資しています。
ROTH TSP
TSPとは米軍・連邦公務員向けの401k同等の口座です。
C Fund（80％）、S Fund（10％）、I Fund（10％）の割合で年間上限20,500ドルを12ヶ月に振り分けて積立投資しています。
るうパパのTSPはマッチングなしのタイプですが、Fund Feeは0.03％なのでかなり安いです。
子ども学資金アカウント
この口座は将来子ども達3人の為に使うお金なので、我が家の純資産には含めていませんが、529口座2つとCustodial口座が1つあり、現在は毎月400ドルを積立てています。
ありがたいことに、子供たちは米軍の福利厚生としてGI Bill（教育支援プログラム）が将来使えるようになります。
税制優遇個人年金アカウントまとめ
個人年金アカウントは先月よりも合計-$22,153.45（-7.89%）になりました。
8月はまた順調になったのかと思いきや、月末にまた下がってしまいました。
税制優遇アカウントは取り崩し出来る年齢が決まっているので、上がり下がりを気にせずとにかくコツコツ投資を続けるのみです。
課税アカウント
個人年金アカウントだけではなくBrokerageアカウントにも投資していますが、現在は積立を一時停止しています。また余裕ができれば積立したいです。
Edward Johns
一回入金して放置しているBrokerageアカウントをEdward Johns資産運用しています。
個別株
株式は全く分からない私たちですが、個別株にも少し投資（投機）しています。価値が高い時に売却していればよかったのですが、そのまま保有してタイミングを逃してしまいました。
保有しているTicker：
- PLUG
- CAKE
- LCID
暗号資産
BTCは2021年の頭に450ドル分購入しほったらかし投機。
今年に入り大暴落してから少し戻りましたがまだまだですね。投資した金額の半分の価値になってしまいました。お楽しみ投機なのでこのまま見守りたいと思います。
課税アカウントまとめ
課税アカウントは先月よりも、-$7,693.84（-10.70%）。
株式資産＆暗号資産の総まとめ
株式資産である税制優遇アカウントと課税アカウントの総合結果は
先月よりも-$29,847.29（-8.47%）
９月はさらに大幅下げでした。
ご覧の通り、我が家は株式投資はあまり得意ではないので、積立投資のほぼほったらかしでBUY & HOLDで運用です。株式の動きは難しくて私たちは読めません。。
私はEmpowerに各銀行口座、投資口座、不動産ローンを全てリンクしています。
そこから純資産額がタイムリーに見れるので、今日はプラスの日、マイナスの日といった感じで一喜一憂せずゆるく見守っています。
Empowerは、保有株のパフォーマンスや貯金計画、支出入管理に老後プランなども無料で管理できるので、アメリカ在住者はぜひ利用するといいと思います。
不動産投資
- 賃貸物件を10 Door 保有中、不動産評価合計額：$1,160,000
- アパート１棟（６世帯）、戸建て４戸、2戸はローン完済
- 住宅ローン残高：$430,784.81（先月より-$889.22)
- 稼働率70％
- 今月のグロス賃貸収入は$6,875
- 今月の賃貸収入によるピュア・キャッシュフローは$798
戸建て
所有物件４戸のうち１戸（Door#1)が8月いっぱいで引っ越ししたため、現在１戸が空室です。
賃貸募集をかけていますが、市場に賃貸物件がかなり出ているのでもしかすると長期戦になるかもしれません。市場価格に合わせて大幅値上げをおこなっているので、もしテナントが入らなければまた賃料調整を行いたいと思います。
また、この空室期間を利用して全室ペイント塗り替えや、補修・修繕をおこなっています。
アパート
8月に夫婦で色々話し合いをした結果、アパート売却を進めることとなりました。
8月はBed Bug（床ダニ）の駆除作業をしていたので、今月に入ってようやく作業ができるようになりました。
Unit#３に迷惑行為をされ１ヶ月で急遽退去したUnit1は害虫処理が終了後にクリーニングをして再度募集をかけました。
強制退去をしたUnit#3はかなり荒れたものでした。
壁、ドア、床へのダメージ。ゴミ散乱。悪臭。壁も床もドアもすごく汚れていて、ブラインドは全て取り替えです。
すでにリハブを終えているのでリタッチがメインでしたが、子供部屋に使っていたと思われる場所はかなりの汚れ具合だったので再度部屋全体をペイントし直しました。
カーペットクリーニングを入れても悪臭がなかなか取れなかったので、オゾンマシーンでの脱臭を2セットやり、ようやく脱臭に成功しました。
ちなみに使ったオゾンマシーンはこちら↓
9月も後半に入りようやく２つのユニットが賃貸募集中になりました。早く次のテナントが見つかりますように。
ようやく空室だった２ユニットをRent Readyまで持っていくことができたので、このタイミングでアパートもFor Saleで市場に出しました。
タイミングが悪いことにアメリカの金利がどんどん上昇しているのと、空室がある状態での売却はなかなか難しそうなので、長期戦になることを視野に入れています。
シンディケーション
シンディケーションを簡単に説明すると、たくさんの投資家から資金を集めて特定の大型アパートへの投資をすることです。（今後シンディケーションについても記事をあげたいと思います）
去年、アメリカでアパート投資を手掛けている浅野ヨシさんの本『ゼロスタートから米国不動産投資に成功している人のアパート投資法』に出会い、日本人でアメリカ不動産で大成功をする彼のストーリーにかなり感動した私。よしさんが率いるシンディケーションに投資家（LP)として15万ドル投資して参加することができました。
こちらはまだキャッシュフローは出ていませんが、直接経営に関わらない完全Passive Incomeなのでとても気が楽です。今後このアパート経営が軌道に乗るのが大変楽しみです。
先に紹介した浅野ヨシさんの本のリンクを置いておきます。アメリカアパート投資法が詳しく書かれていて何度読んでも大変勉強になります。まだ読んでいない方はぜひ読んでみて下さい。大変おすすめです！
マイホーム
自宅ガレージの隅っこに簡易作業場を作って、少しずつペイントしているキッチンキャビネット。
ゆっくりゆっくりですが、時間を見つけてはペイントをしてようやく完了しました！
一番末っ子はまだわんぱく２歳児。
ドアのないキャビネット生活からようやく解放されました〜！
車ローン
残高：$7,395.32
5年ローンで毎月の支払いは約450ドルですが、今月は$1000で繰上げ返済しました。
車ローンなどの消費者ローンは無いに越したことはありませんが、金利が0.9％と低いので良い借金として見なして、現金は他の資産形成に当てています。
パパの軍役が終了する2023年の夏までに完済することを目標に返済を進めています。残すところあと7回で完済予定。いよいよゴールが見えてきました。
2017年からこれまでの道のり
我が家は不動産と株式の2本柱による資産運営なので、負債（下の棒）が増えるのは不動産投資によるレバレッジによるもの。
投資用の住宅ローン負債(良い借金）は全て家賃収入で賄えています。あまりレバレッジを掛けすぎないようにLoan to Valueを低めに抑えて責めすぎない投資を心がけています。
FIREムーブメントを開始した2017年から純資産が849,930ドルUP！
Up & Downをしながら少しずつですが着実に資産を増やすことができています。
まとめ
目標が２ミリオンドルなのでゴールまで果てしなく遠い道のり。
来年にはリセッションと噂されていますが、これまで通りしっかり倹約して、コツコツ投資を続けていきたいと思います。
戸建ての1戸が空室になった事とアパートの空室修繕により今月は賃貸収入が激減してしまいました。戸建4戸のうち2戸はモーゲージがないのでこれに救われた形です。わずかではありますが、今月もプラスのキャッシュフローになりました。
また今月はハウスハックで自宅の地下室を貸していたことによる臨時収入があったため、全体的には$2,248のキャッシュフローが発生しました。
目標の月$10,000まで全く気配もありません。
これも山あり谷ありFIREへの道。今後も赤裸々に記録していきたいと思います。
それでは、最後までお付き合いいただき、どうもありがとうございました。
Live below your means,
invest often and wisely!!
小さく暮らし、多く賢く投資する！
↑↑をモットーに自分たちにとって価値のあるもの（学び・経験・交際）にはお金を掛けながら、これからも富を増やし子孫代々にLegacy Wealth（富）とマネーリテラシーの両方を残せるように頑張ります。
Googleシートなので、私のように自分でアレンジが加えられるし、色んなグラフで可視化されているのでモチベが上がります！
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