こんにちは、るうママです！
るう家の6月の資産を公開します。
プロフィール
- アメリカ中西部（LCOL）在住
- アラフォー夫婦＋３Kids
- 米軍ファミリー
- 家業は大家
- マイホーム住まい
私たち夫婦の目標はこちらです。
2033年までにFat FI/RE！！
目標純金融資産額：1.7ミリオンドル
OR Passive Income(不労所得) : 月5,000ドル
FI/RE後も私たち夫婦共通の楽しみである不動産投資でPassive Incomeを得て、時間や労働に縛られずに豊かな人生を送ること。
※ パーソナルファイナンスはあくまでもパーソナル（各個人のもの）なので、これが正しい、間違いなどはありません。参考程度でお付き合い下さい。
純資産ーNet Worthー
それでは2022年6月の純資産額はこちらになります。（個人資産BS基準）
先月からプラス$102,191.10(+8.61％）という結果になりました。
な、なんと！！今月はプラス！？
実は、半年に一度所有している不動産のリセールバリューの見直しをしています。
ありがたいことに不動産の価値がこの６ヶ月でさらに上がりました。
※ 我が家の純資産額に車と子供の学資金口座は含まれていません。
純資産内訳
それでは純資産の内訳を見ていきます。
個人資産バランスシート（BS）と投資家資産BSの二つを用意しています。
まずは個人資産BSです。
マイホームを購入したので、先月からマイホーム評価額を資産（Assets）へ、住宅ローンを負債（Liabilities）の項目に追加しました。
マイホームは資産か負債かという討論がよくされていますが、上記の純資産はマイホームを資産として考えた場合の結果になります。
※ 個人資産の成績表、純資産の計算方法は下記の過去記事を参考にしてみてください。
アメリカの適格投資家（Accredited Investor）の定義では、マイホームは負債としてみなし、資産にはカウントしません。
そのため、投資家資産BSも下記の通り用意しました。
このようにマイホームを購入した結果、純資産が1ミリオンドルを下回り、Accredited Investorの条件から外れてしまいました＿|￣|○
この適格投資家（Accredited Investor）のステータスになるまで、またコツコツ頑張りたいと思います。（米軍の収入では到底①の条件は無理なので②を目指しています）
Accredited Investor（適格投資家）とは
マイホームを資産として含める場合は1.28ミリオンドル。
マイホームを資産に含めない場合は81万ドルという結果になリました。
記録として今後も両方の純資産を公開していきたいと思います。
現金
銀行口座を複数作り、Auto Transfer（自動送金）をして先取り貯蓄をしています。
- 毎日の生活に使う口座（Checking）
- お金を貯める口座＝Sinking Fund（Saving)
- お金を貯める＆増やす口座（Money Market)
- 不動産用口座 (Checking & Saving)
貯金積立
- クリスマス貯金：$200/月 --- ②
- 車メンテ貯金：$150/月 --- ②
- 現金貯金：$1,126 --- ③
- 不動産管理積立金：＄1,378 --- ④
一般的にアメリカでは生活防衛費は生活費の3〜6ヶ月分を貯めるとよいと言われているので、我が家は5000ドル×6ヶ月の30,000ドルを生活防衛費として蓄えていましたが、マイホーム購入による諸費用や税金、その他の急な出費などがあり貯めていた生活防衛費が一気に無くなりました。
るうパパの軍隊退役まで残すところ約1年なので、まずはそれまでに生活防衛費を元の状態まで持っていくのが目標です！
個人年金アカウント（税優遇）
まずは税優遇がある個人年金アカウントを年間上限額まで積立投資しています。
パパのRoth IRA口座
Mutual Fund（AGTHX)を2004年から少しずつ積立購入しています。
Roth IRAの年間上限額が6,000ドルなので、12で割った500ドルを毎月積立投資しています。
ママのRoth IRA口座
FIREムーブメントを開始した2017年に開設した口座。ファンドマネージャーが管理するアクティブファンドなのでTickerが多いです。
- HMDFX
- VSORX
- FIFAX
- ODVIX
- AFMBX
- PTRQX
- IEIFX
- MEIKX
- FFICX
- FEUPX
- MFEKX
- JVAYX
- VYM
- TBCIX
私のRoth IRAも、年間上限額が6,000ドルを12で割った500ドルを毎月積立投資しています。
ROTH TSP
TSPとは米軍・連邦公務員向けの401k同等の口座です。
\2022年から年間上限が1,000ドルUPしています！/
C Fund（80％）、S Fund（10％）、I Fund（10％）の割合で年間上限20,500ドルを12ヶ月に振り分けて積立投資しています。
るうパパのTSPはマッチングなしのタイプですが、Fund Feeは0.03％なのでかなり安いです。
子ども学資金アカウント
この口座は将来子ども達3人の為に使うお金なので、我が家の純資産には含めていませんが、529口座2つとCustodial口座が1つあり、現在は毎月400ドルを積立てています。
ありがたいことに、子供たちは米軍の福利厚生としてGI Bill（教育支援プログラム）が将来使えるようになります。
税制優遇個人年金アカウントまとめ
個人年金アカウントは先月よりも合計マイナス$11,813.49（-4.31%）になりました。
5月もベアマーケットでしたね。
税制優遇アカウントは取り崩し出来る年齢が決まっているので、大暴落も気にせずひたすらコツコツ投資を続けるのみです。
課税アカウント
個人年金アカウントだけではなく、Brokerageアカウントにも投資していますが、現在は積立を一時停止しています。また余裕ができれば積立したいです。
Edward Johns
一回入金して放置しているBrokerageアカウントをEdward Johns資産運用しています。
保有しているTicker：
- IJH
- VO
- SCHM
- VUG
- IJR
- SCHX
- SPY
- DGRO
- IEMG
個別株
株式は全く分からない私たちですが、個別株にも少し投資（投機）しています。価値が高い時に売却していればよかったのですが、そのまま保有してタイミングを逃してしまいました。
保有しているTicker：
- PLUG
- CAKE
- LCID
暗号資産
BTCは2021年の頭に450ドル分購入しほったらかし投機。
6月も絶賛下落中ですね。投資した金額の半分の価値になってしまいました。
課税アカウントまとめ
課税アカウントは先月よりも、マイナス$6,364.77（-8.7%）。
相変わらずの下落具合です。どこまで下がるでしょうか( ；∀；)
株式＆暗号資産の総まとめ
株式資産である税制優遇アカウントと課税アカウントの総合結果は
先月よりもマイナス＄18,178.26（-5.23％）
6月も株式資産はまた弱気相場で終わりました。
ご覧の通り、我が家は株式投資はあまり得意ではないので、積立投資のほぼほったらかしでBUY & HOLDで運用です。株式の動きは難しくて私たちは読めません。。
私はPersonal Capitalに各アカウントを全てリンクし、そこから毎日の純資産額を見れるので、今日はプラスの日、マイナスの日といった感じで一喜一憂せずゆる〜く見守っています。
不動産投資
６月は半年に１度の不動産物件の評価額（リセールバリュー）の見直しをしました。
アメリカ不動産は度重なる金利上昇の影響で少しペースダウンしていますが、まだまだ在庫不足が続いているため不動産価値も緩やかに上昇を続けています。
- Door #1：$250,000→$300,000
- Door #2：$180,000→$200,000
- Door #3：$120,000→$130,000
- Door＃４：$120,000→$130,000
- アパート：$380,000→$400,000
不動産評価額合計：$1,050,000→$1,160,000
※ 不動産評価額は近隣の住宅の販売価格と照らし合わせて、それよりも2〜4万ドル落として評価しています。
- 賃貸物件を10 Door 保有中、不動産評価合計額：$1,160,000
- アパート１棟（６世帯）、戸建て４戸、2戸はローン完済
- 住宅ローン残高：$432,581.14（先月より-$880.97)
- 稼働率75％
- 今月のグロス賃貸収入は$7,372
- 今月の賃貸収入によるピュア・キャッシュフローは$1,514
戸建て
所有する４軒全てテナントが入っています。
戸建は築数も浅いので修繕費が少なく安定の不動産経営ができています。
Door#1の不動産評価額の上昇が著しいです。テネシー州のナッシュビル郊外にある戸建てですが、Rentも急上昇していて驚きを隠せません。
長期テナントが住んでいるためレントの大幅な値上げはしない予定ですが、この1年で同じ間取りの家が400ドルも上がりました。
アパート
６室中３室の空室を抱えてのスタート。
5月に引き続き、DIYを続けてようやく3室(Unit #1,2,5)のリノベ、ターンオーバーが終わりました。
Unit＃5のフローリングもラグジュアリーバイナルプランクフロアーにリノベの予定でしたが、現在の稼働率５０％では経営が厳しいので今回は作業を先送りにしました。今回のターンオーバーではペイントと細かい箇所の修復で募集を掛けることにしました。
そしてついに！！
テナントが入るかと大変心配していた私たちですが、蓋を開けてみるとたくさんの入居者申込がありあっという間に3室埋まってしまいました。
7月からは100％稼働に戻るので、リノベで減ってしまったキャッシュが戻ることを祈るばかりです。
実は、このアパートに関しては問題ばかりでなかなか軌道に乗らないので、パパが不安になり精神的にまた底に落ちていました。「売りたいな」と友人のリアルターに話したところ、彼がいつの間にかに他のリアルターに話をしていて、オフマーケットでの現金オファーが来ました。
なんと言っても、Twitterの不動産仲間の皆さんのアドバイスには大変助けられています。売らないと渋っている私が悪者になった気分ですが、holdが正しいと私も信じています。皆さん本当にありがとうございます。
シンディケーション
シンディケーションを簡単に説明すると、たくさんの投資家から資金を集めて特定の大型アパートへの投資をすることです。（今後シンディケーションについても記事をあげたいと思います）
去年、アメリカでアパート投資を手掛けている浅野ヨシさんの本『ゼロスタートから米国不動産投資に成功している人のアパート投資法』に出会い、日本人でアメリカ不動産で大成功をする彼のストーリーにかなり感動した私。よしさんが率いるシンディケーションに投資家（LP)として15万ドル投資して参加することができました。
予定としては今月配当金がもらえる予定だったのですが、まだ安定するのに時間が掛かるようで今月の配当金は先送りになりました。
私たちのボロアパートでも安定させるまでだいぶ時間が掛かっているので、大型アパートはもっと大変だろうなと想像を膨らませています。また、アパートの細かいレポートを見るととても興味深く、大変勉強になります。
先に紹介した浅野ヨシさんの本のリンクを置いておきます。アメリカアパート投資法が詳しく書かれていて何度読んでも大変勉強になります。まだ読んでいない方はぜひ読んでみて下さい。大変おすすめです！
マイホーム
このマイホーム購入により頭金、クロージング費用、その他費用が発生し、現金が減ってしまったのでマイホーム貧乏でした。
３ヶ月も遅れた家賃手当がようやく出るようになり生活が元に戻ったので、これから少しずつ気になる箇所をDIYで直していく予定です。
最近、近所の同じようなサイズの家が希望売り価格よりもさらに上回る価格で売れました。我が家の地域ではまだ不動産に需要があるようです。
車ローン
残高：$9,384.01
5年ローンで毎月の支払いは約450ドル。これまで1,000ドルで繰り上げ返済していましたが、マイホーム購入で現金を使ったので今月も500ドルに下げて繰上げ返済しました。
車ローンなどの消費者ローンは無いに越したことはありませんが、金利が0.9％と低いので良い借金として見なして、現金は他の資産形成に当てています。
来月から毎月1000ドルに繰り上げ返済に戻して、パパの軍役が終了する2023年までに完済することを目標に返済を進めています。残すところあと10回で完済予定！
2017年からこれまでの道のり
我が家は不動産と株式の2本柱による資産運営なので、負債（下の棒）が増えるのは不動産投資によるレバレッジによるもの。
投資用の住宅ローン負債(良い借金）は全て家賃収入で賄えています。あまりレバレッジを掛けすぎないようにLoan to Valueを低めに抑えて責めすぎない投資を心がけています。
FIREムーブメントを開始した2017年から純資産が854,156ドルUP！
今年に入って株式が絶不調でかなり下がってきてはいますが、不動産は相変わらず上がっているので全体で見るとこの５年間でかなりの資産が増えました。
まとめ
現在の純金融資産は合計$329,108（達成率19％）。
先月よりもまた下がりました。Fat FI/RE。。たどり着くのか果てしなく遠い道のりです。。。
アパート3部屋のターンオーバーのため、今月もキャッシュフローが減ってしまいました。7月からはフル稼働予定なので、ようやくゆっくり夜眠れます。
株式市場は先月に引き続き暴落中ですね。株式はまだまだ底についていない気がしていて、何もできないのでこれまで通りコツコツ自動投資を続けていきます。
不動産評価額がこの半年でだいぶ上がりその見直しをしたので、今月はかなりプラスの月になりました。今年に入って初めて去年12月の記録を塗り替えました。
2022年のこの状況を見てみると、投資先を分散していて正解だったなと感じています。私たちには先は全く読めませんが、振り落とされないように冷静に大きな波を乗り切ることが今できることだと思って頑張ります。
山あり谷ありFIREへの道。今後も赤裸々に記録していくつもりです。
マイホームに引っ越し後数ヶ月経ち、大まかな生活費が把握できてきたので、ここでもう一度FIRE計画の見直しをする必要が出てきました。別の記事でFIRE計画見直しをしてみたいと思います。
目標の2033年まで残り10年弱あるので、 これからも何度も見直ししながら理想のリタイアメントに近づけたらいいなと思います。
それでは、最後までお付き合いいただき、どうもありがとうございました。
Live below your means,
invest often and wisely!!
小さく暮らし、多く賢く投資する！
↑↑をモットーに自分たちにとって価値のあるもの（学び・経験・交際）にはお金を掛けながら、これからも富を増やし子孫代々にLegacy Wealth（富）とマネーリテラシーの両方を残せるように頑張っています。
Googleシートなので、私のように自分でアレンジが加えられるし、色んなグラフで可視化されているのでモチベが上がります！
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