こんにちは！るうママです！アメリカでFIRE目指しています！
アメリカで不動産投資(Buy & Hold)を本格的に始めて５年目。
るう家の所有する不動産物件をDOORごとに紹介しています。
この記事ではDOOR No.２について。
DOOR No. 2
この土地に引っ越してきて最初の１年、私たちは賃貸物件にテナントとして住んでいました。しかし駐屯が長引くことが決まったので、賃貸をやめ家探しをすることを決意。
ちょうどこの頃は、不動産投資の勉強を始めたばかりだったので何もわからない手探りの状態から家探しを始めたのです。
下記が我が家の物件探しリスト(Must Have List)
- 予算170,000ドル以下
- 上の子のがすでに小学校に通っていたので同じ学区内で見つける
- 治安のいい地域（ロケーションは重要）
- ３ベッド・２バスルーム以上の家
- Fixer Upper（アップグレード）可能な家
- ドライブウェイが急傾斜じゃない
- ガレージのある家
- 地下室のある家
- 学校から徒歩圏内にある家
子どもがもともと通っていた学区があまり広くなかったので、売りに出ている物件が少なくて家探しに時間がかかりました。
この時、投資物件として一番気に行ったのは３Plex（三世帯住宅）で３階建ての建物に３世帯が壁を共有するコンドータイプの物件。もしこの物件を購入していれば、ハウスハック*が可能でしたが学区外になる為諦めました。
そこで私たちが見つけたのが、子供の学校から歩いて通える距離にある3ベッド・2バスルーム、未完成の地下室がある物件でした。
賃貸物件を探す時の目安の一つとして1％ルール*があるのですが、この時はどうしても1％に見合う物件が見つからなかったので、それでも賃貸として将来性のあるリーズナブルな物件とみて購入に至りました。
- 治安が良い
- 学区がいい
- 築年数が十数年弱の築浅物件
- 建物面積：1465 sqft + 未完成の地下室 1400 sqft
- 間取り：3ベッド・2バスルーム、庭付き一戸建て
購入費用
この物件はコンベンショナルローンで購入。
コンベンショナルローンとはアメリカの一般的な住宅ローンのことです。基本的には住宅購入価格の20％を頭金として用意する必要があります。(VAやFHAなど頭金が少ないローンもあります)
この当時よく聞いていたアメリカの人気ファイナンス・ラジオショー、辛口CPAのDave Ramesy（デイブ・ラムジー）さんのアドバイス『住宅は１５年ローンで購入し早く完済せよ』を忠実に守り、私の貯金から63,000ドルを頭金として入れ、100,000ドルの15年の固定金利ローンで組むことにしました。
そう、この時はまだ不動産投資について完全なる勉強不足だったんです。
不動産投資を学ぶうちに分かったのですが、もし家を買うなら30年の固定金利で組むことをおすすめします！
ちなみにデイブさんのファイナンスの鉄則。『7つのBaby Step』の記事はこちらから↓↓↓
不動産投資を学ぶうちに分かったのですが、もし家を買うなら30年の固定金利で組むことをおすすめします！
Live in Flip
この物件は築１０年ちょっとのアメリカ不動産としてはわりと新しい方の物件だったのですが、至る所に設計ミスがありました。
アメリカのハウジングクラッシュが起きる少し前の建設ラッシュ中に建てられ、細かいところは気にしないでどんどん売っていた時代の物件です。
内装は暗く、キッチンキャビネットに至っては、食洗器に引っかかって開かない扉が存在していました。（笑）
前の住人の大型犬が裏庭の土を掘り起こし、芝生もまったく生えていないといったひどい状態でした。
我が家が不動産投資を学ぶ上で取り入れたのが、Live in Flip。その後賃貸として貸し出したので正確には「Live in Flip then Rent」。
アップグレードした場所
- ペンキ全て塗り替え
- 全てのトリムをアメリカンチェリーカラーから ホワイトカラーへ塗り替え
- 家中に広がるカーペットをフロアリングに張り替え
- 階段のカーペットを剥がしアップグレード
- キッチンを完全リフォーム
- 玄関ドア・地下室のドア交換
- バスルームキャビネットの色をチェンジ
- ウッドデッキの補修とペイント
- 表庭のフラワーガーデン設置
- キャンピングカー駐車場の設置
- ランドリールームにキャビネット設置
- キッチン・ダイニングルームのライト変更
- バックヤードの芝生育成
- チェーンリンクフェンスからウッドフェンスへ変更
上のリストを書きながら、こんなにたくさんアップグレードしたのかとちょっとびっくりしました。全部屋なにかしらアップグレードしています。
アップグレード完了後は、家中に光が入りかなり明るくなりました。
アメリカ人は家の中を暗くして、間接照明で生活する人が多いように見受けられますが、私は日本人なのでこの暗さがどうもしっくりきません。洞窟にでも住んでいる気分になり気持ちも暗くなるので、とにかく自然光が入って家が明るくなるよう努力しました。
この物件は住んでいて、毎日が本当に楽しかったです！自宅と言う事もあり、アップグレードやりすぎ感がややありますが、学びの経験に繋がったので良しとします。（笑）
賃貸として運用
毎度のことながらまた転勤が決まり、この物件も賃貸へと切り替えました。
『For Rent（テナント募集）』を出した翌日にはテナントが決まりました。←嬉しすぎます！
プロパティーマネージャー(不動産管理会社)に賃貸運営を委託し、国外駐屯地へと移動。
賃貸運営を自分達でする事ももちろん可能なのですが、私たちはストレスフリーな大家業を求めて、毎回プロパティーマネージャーを使っています。これで地球の裏側で時差があっても対応が可能になります。
不動産運営 2018年〜2021年3月
THEアリゲーター物件（利益を食い尽くす）です！
なんとマイナスキャッシュフローの物件になってしまいました。
一番の失敗は、15年住宅ローンを組んで購入した事にあります。15年ローンでローンを組むと毎月の返済額が大きくなる為、必然的にキャッシュフローが下がってしまいます。
このマイナスキャッシュフローをプラスに変える為、2021年3月にキャッシュアウト・リファイナンスを行いました。
不動産運営 2021年4月〜
さて、2021年3月末にリファイナンスを行い、その後のアップデートです。
- 借入残高： ＄59,344.49 → ＄130,000.00
- ローン返済期間： 15年 → 30年
- 金利の種類： 固定金利
- 金利レート： 3.375％（自宅用ローン） → 2.750％（投資物件ローン）
- 毎月の支払額（Escrow込み）： $1,167 → $985
- キャッシュフロー： -$117 → $158.75 （$275 UP）
- キャッシュ・アウト額： ＄62,729.19
リファイナンスによって、アリゲーター物件がプラスキャッシュフロー物件へと変わりました。
投資物件用の住宅ローンは基本割高になりますが、2021年の低金利時代を利用して以前の住宅ローンよりも金利が安くなりました。さらに住宅保険の見直しを行ったことで住宅保険料が下がったのでEscrow額も下がりキャッシュフローが増えました。
この物件はスペシャルTAXがある物件で、後４年すればこのスペシャルTAXがなくなります。そするとキャッシュフローがもう少し上がる予定です。
最後に、キャッシュアウト・リファイナンスで現金化した＄62,729.19はどうなったのか？
実はこのお金でDoor#4の住宅ローンを完済しようと考えていたのですが、BRRRR戦略を使って次の投資物件（アパート）への資金へと回すことに。
BRRRRでキャッシュアウトしたお金を使って、アパートを１棟購入することができました。
BRRRR（ばあぁぁぁ）
Buy（買って）・Rehab（リノベして）・Rent（貸して）・Refi（リファイナンスして）・Repeat（その繰り返し）の新不動産用語です。by Brandon Toner（BiggerPockets)
不動産を安く買い、修繕してリセールバリューを上げ、賃貸として運営しながら、キャッシュアウト・リファイナンスで物件の含み益を現金化し引き出す事で最初に使った投資資金を少なく抑える、または全て引き出すことでCash On Cash Return（自己資本配当率）を最大限に引き上げる手法。この現金化した資金を次の不動産購入資金にあて、これを何度も行う事で少ない自己投資金で資産形成ができる。
まとめ
アメリカはDIY大国！
ホームデポ、LAWS、MENARDなどのホームセンターに行けばなんでも揃う！
このように、自分たちでDIYをしてアップグレードを施したので、経験値として得るものが多かった物件になりました。
どうやって直したらいいか。どうやったら効率がいいか、どうすればコスパを下げれるか、ここはプロに任せる場所など、実際にDIYでフリップをすることで多くの事を学ぶ事ができました。
家のアップグレードや修復は素人でもやればできる。分からない事があれば全て「How to ~~~」でYouTubeを検索すればなんでも見つかります。まずはやってみて、できなかったらプロにお願いすればいいのです。
おすすめのYouTubeチャンネルはこちら。
ジェフさんが教えるDIY『Home RenoVision DIY』好きすぎてずーっと見ていられます。
何事も経験！この物件は私たちのDIYスキルレベルが1から7位まで上がりました！毎日楽しみながら学び、さらに人生経験まで上がったので私たち自身への投資ともなりました。
株式投資は株価が下落すると株価がまた回復するまで待つしか方法はありません。一方、不動産投資のメリットは手間がかかる分、自分たちである程度のリターンをコントロール出来るところにあります。利益が悪ければ対策を考え、プラスになるよう行動すればいいのです。
アメリカで不動産投資といえばBiggerPockets！ブランドン・ターナー著書の『The Book on Rental Property Investing』はアメリカ不動産投資のノウハウがとても分かりやすく書かれています。ぜひ参考にしてみてください↓↓↓
私の大好きなコーチこと、チャド・カーソン著書の『Retire Early with Real Estate』こちらも大変おすすめです！↓↓↓
強気でGOGOな不動産投資ではなく、ゆっくりと確実に資産を増やす。こちらの本『One Rental At A Time』も大変面白かったのでおすすめです。
我が家の不動産投資全貌はこちらから
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