こんにちは、るうママです！
アメリカで経済的自立（FI)へ向け、株式投資と不動産投資をで資産形成＆運用をしています。現在は不動産投資を家業に頑張っています！
この記事では、アメリカで家を買いたい！という方のためマイホーム購入方法を13ステップにまとめてみました。
- アメリカで家を買いたい
- マイホームの予算を知りたい
- 頭金がいくら必要か知りたい
- 物件購入の流れを知りたい
日本だとマイホームは一生に一度の大きな買い物というイメージがありますね。
実は、アメリカでは家族構成やスタイルに合わせて家を買い替える為、平均でも7年に一度家を買い替えているという事実があります。
独身時代は職場に近い都会の集合住宅
家族が増えたら学区の良い大きなお家
子供達が巣立った後はダウンサイズして田舎で小さめのお家。利益は老後の生活費へ。
このように、それぞれのライフスタイルに合わせて家を買い替えていくんです。
マイホーム購入へ向けての13ステップは下記のとおり。
- マイホーム購入への準備
- マイホームの予算額を知る
- 購入に必要な諸費用を貯金する
- 住宅ローンの仮審査を受ける
- 不動産エージェントを見つける
- 家探しを開始
- 買いたい家を見つけたらオファーを出す
- 住宅ローンの本審査をする
- 住宅の価値評価をする
- 建物検査をする
- 住宅保険の契約をする
- ファイナルウォークスルー
- クロージング
『ステップ８：住宅ローンの本審査』 〜 『ステップ11：住宅保険の契約をする』のステップは前後または、同時進行することがあります。
それではステップごとに見ていきましょう！
1. マイホーム購入への準備
マイホームを買うのは国が違っても同じ。
人生において大きなライフイベントですね。
大きな買い物なのでまずはその準備ができてるかが大切です！
安定した仕事＆収入がある
なんと言っても一番大切なのがこれ！
安定した収入がありますか？
現金一括で購入する場合は例外ですが、ほとんどのみなさんは住宅ローンを組んで家を購入するはずです。
そのためには、安定した収入がないと住宅ローンを組む事が出来ません。
Lender（金融機関）はあなたに安定した収入があるか、返済能力があるかを審査します。
負債額がコントロールできている
金融機関はあなたに返済能力があるかDTI (Debt To Income Ratio)を計算し、そこから収入と負債の率を割り出して、融資しても大丈夫かどうか判断しています。
毎月の負債返済額総額 ÷ 月収(総支給額)
例)
月収5,000ドル、車ローン400ドル、学資ローン600ドルの場合
（負債額トータル）
400ドル ＋ 600ドル ＝ 1,000ドル
1,000ドル ÷ 5,000ドル ＝ 0.2 (20%)
上記の例の方は月収5,000ドルに対して、毎月の負債の返済額が1,000ドル、つまりDTIが２０％になります。
どのようなローンを組む場合でも、DTI率が低いほどローンの幅が広がり、審査が通りやすくなります。
一般的にはDTIが36％以下は返済能力が高いとみなされ、問題なくローンを組む事が可能です。
もしDTIが36％以上で高い場合には、まずは家計を整え負債を返済することが先になります。
マイホーム購入前までにこのDTIを下げられるよう努力してみましょう！
クレジットスコア
住宅ローンを組むのに大きな割合を取っているのがこのクレジットスコア。
クレジットスコアとは『信用偏差値』の事で貸手が融資をする際に必ずチェックされます。
大抵の金融機関は620点以上のクレジットスコアを要求します。
スコアが740点以上になれば利率のいい住宅ローンを組む事が可能なので、日頃からクレジットスコアを高く保つことが重要になってきます。
2. マイホームの予算額を知る
ZillowのHome Affordability Calculatorで収入や負債、その他必要事項を入力することで、あなたのDTIに見合った不動産購入価格を 確認できる自動計算機があります。ぜひ利用してみてください。
3. 購入に必要な諸費用を貯金する
頭金を貯める
ローンのタイプにより、用意する頭金の額が変わってきます。
基本は頭金を20％用意する必要があるよ！
頭金が20％以下の場合でもローンを組むことができますが、その場合にはPMI（住宅ローン保険）を支払う必要があるので、その分毎月の支払額が大きくなります。
主なローンのタイプ
Conventional Loan （民間ローン）
別名Conforming Loan（一般ローン）。アメリカの一般的な住宅ローンです。
FHAローン
Federal Housing Administration（連邦住宅局）住宅ローンはクレジットスコアが500点以上の方を対象に、少ない頭金で組む事ができます。
クレジットスコアが580点未満の場合には頭金を10％用意する必要がありますが、580以上であれば3.5%の少ない頭金でローンを組む事が可能になります。
VAローン
U.S. Department of Veterans Affairs（米国退役軍人省）の提供するVeterans Administration住宅ローン。
現役軍人、退役軍人、リザーブ軍、ナショナルガード、また軍人の未亡人・戦争行方不明者の妻・戦争捕虜の妻（条件有り）は、ローンを組む資格があります。詳しい情報はVAのホームページで確認できます。
VAローンの最大の利点は頭金なし、さらにPMI（住宅ローン保険）を支払う必要もありません。その代わりVA Funding Fee(VAファンディング費）が掛かります。
このVA Funding Feeは何回目の利用か頭金をいくら用意するかによって％が変動し、1.4％〜3.６％となっています。
またメリットとしては、このVA Funding Feeをローンに組み込む事も可能です。
クロージングコストを貯める
マイホームの購入に頭金を貯めるのはよく知られているのですが、クロージングコスト（不動産売買で発生する諸費用）がかかる事も頭に入れておかなければいけません。
クロージングコストはローンのタイプ等によりケースバイケースですが、一般的には住宅価格の約3〜６％だと言われているよ！
クロージングコストをローンに組み込める商品を扱っている融資機関もあります。
例）
200,000ドルの家を購入する場合
＄200,000 x 3％＝ $6,000
＄200,000 x ６％＝ $12,000
クロージングコストは＄6,000〜＄12,000ドル必要になります。
クロージングコストを足していくと結構大きな額。
また、Lender（融資機関）によってもその金額が変わってきます。
4. 住宅ローンの仮審査を受ける
お金も貯めて、住みたい地域も決まり、いよいよマイホーム購入が現実味を帯びてきましたね！
ここからが、本気のマイホーム探しスタートです！
住宅ローンを組むのであれば融資機関に住宅ローンの仮審査（Pre -Approval)を受けます。
最低でも３つのLender(融資機関)に電話をして、一番条件がよく自分に有利になる融資機関を選んでください。
手間は掛かりますが15〜30年の長期契約になるのでよりよい条件の融資機関を選ぶようにするといいです。
仮審査の際、融資機関はあなたの現在のクレジットスコアを調べます。
これはクレジットスコアによって住宅ローンの金利が変わってくるからです。
クレジットスコアを740点以上に保っていれば、いい金利条件でローンが組めますよ！
またこのPre-Approvalを受ける際に、ハードINQUITYが発生しクレジットスコアに影響しますが、同じ期間内（約14〜45日以内）であれば何度クレジットチェックをされてもクレジットスコアに影響は出ないようになっています。
そして融資機関からの仮審査が通ればいよいよマイホーム探しスタート！
このPre-Approval Letterには、融資可能額が書かれていますので、しっかり確認しておきましょう。
5. 不動産エージェントを見つける
不動産エージェントは家探しから購入の手続きまで、全てアシストするあなた専属のコンシェルジュになります
知り合いに不動産エージェントのおすすめをまず聞いてみてください。
他にもZillowやRealtor、Trulia、REDFINなどの不動産アプリを使うと、家だけではなく不動産エージェントも同じように探すことができます。
レビューや口コミ、売買の実績なども見ることができますので、あなたのニーズにあったエージェントを見つける事が鍵です。
また、不動産エージェントのコミッション（お給料）は基本Seller（売り手）が支払いますので、経験や知識、交渉力のあるエージェントを見つけることをおススメします。
6. 家探しを開始
Must Haveリストを作ってみる
マイホームの予算が分かったら、Must Haveリストを作ってみるといいですね。
これは不動産エージェントと家探しをする際、不動産エージェントがあなたに家を紹介する材料にもなります。
Must Have List
- 予算
- 立地
- 家の広さ
- 部屋数（Bed /Bath）
- 家のタイプ
（戸建て・集合住宅・アパートの一室・・・等） - レイアウト
（平家・２階建て・ガレージ付き・庭付き・地下室付き・プール付・ホームオフィス付き・・・等） - 学区
- 治安
- 設備等（アメニティー）
なんだか想像しただけでワクワク、楽しくなってきましたね！
アメニティーが増えれば増えるほど、地域属性（Neighboorhood）が良ければ良いほど、不動産物件価格が上がりますので、ここは頭に入れていて下さいね。
不動産エージェントを通して見つける
不動産エージェントは、先に作ったMust Haveリストを参考に、 MLS（Multiple Listing Service)からあなたの好きそうな家をピックアップして探してくれます。
このMLSに公開されている情報を見れるのは不動産エージェント（リアルターとブローカー）の資格を持っている方のみです。
不動産サイト・アプリで見つける
先に紹介したZillowやRealtor、Trulia、REDFINなどの不動産サイト・アプリでも不動産情報を見つける事ができます。
アプリもだいぶ高性能になってはきていますが、少しタイムラグがありますので、気になる物件があれば、不動産エージェントに連絡をして物件がまだ市場にあるか確認してください。
不動産エージェントは、 Seller（売り手）のエージェントにHouse Tour（内見）のアポをとってくれますので、実際に目で見て確かめることをおススメします。
実際に目で見てみると、初めに作ったMust Haveリストの見直しを余儀なくされます。Must Haveリストを全てクリア出来る物件を見つけるには、お金とタイミングが必要になってくるからです。
少しづつ調節しながら、自分の予算と理想に合ったマイホームを根気強く探してみましょう！
7. 買いたい家を見つけたらオファーを出す
買いたい家が見つかったら、不動産エージェントにオファーを出したいと伝えます。
不動産エージェントがPurchase Contract（購入希望契約書）を用意しますので、希望購入価格、希望クロージング日、条件等の必要事項を確認し、サインをしたらSeller（売り手）にオファーを入れます。
この時にEarnest Money（手付金）を支払い、売り手にあなたが本気で家を買いたいという意思表示を示します。問題なくクローズまで進むことができれば、この手付金はクロージングの際に頭金として差し引かれます。
2020年から、歴史的な低金利と不動産物件の在庫不足のためSeller's Market（売り手有利の市場）になっています。
そのため、オファーを出しても他にも買い手が現れてマルチプルオファーとなり、競売になる状況が続いています。
中には現金バイヤーという強者も！
今は根気よく家を探すしかありません。
覚悟しておきましょう！
オファーの金額や購入条件に、Seller（売り手）とBuyer(買い手)の両者が合意であれば、売買契約手続きに入ります。
もし、両者が合意しない場合にはカウンターオファー（再交渉）が提示され、調整交渉になることもよくあることです。
240,000ドルで買いたい！
いや、260,000ドル！
うーん、250,000ドル！
じゃあ、255,000ドルで売るよ！
最終的にお互いの売買価格、条件で合意すると売買契約の手続きに入っていきます。
8. 住宅ローンの本審査をする
『ステップ８：住宅ローンの本審査』 〜 『ステップ11：住宅保険の契約をする』のステップは前後または、同時進行することがあります。
先に Pre-Approval（仮審査）が通っていても、融資機関はあなたに融資すべきか本審査をしてさらに詳しくあなたの返済能力を調べていきます。
融資の本審査
あなたの条件に合ったベストな融資機関を選び、住宅ローンの申込み、本審査の手続きを開始します。
Pre-Approval（仮審査）で利用した融資機関にそのまま本申込みをしても良いし、新たに融資機関を探しても構いません。
最低３つの融資機関に見積もりを取って、自分の条件にあった融資機関を見つけてください。
年収に対する返済額の負担割合（DTI）、雇用形態、勤続年数、負債額、株や不動産などの資産も全て細かくチェックされます。
- 直近2ヶ月の給与明細
- 過去2年分のタックスリターン（W-2)
- その他の収入の証明
- 直近２ヶ月の銀行口座の明細書 （金融機関によってはオンラインであなたの銀行と自動的にリンクすることもできます）
- 負債の詳細
- その他書類（融資機関がリクエストしてきます）
上記の書類をすぐに出せるように事前に準備しておくと早く進むよ！
私の場合は毎回グリーンカードのコピーを要求されます。
本審査の過程でその他の書類を要求してくる事がありますので、要求されたら出来るだけ早く応答するとクロージングまでスムーズに進むことができます。
金利レートと住宅ローン期間を選択＆ロック
ローンオフィサーは最新の金利から、契約可能な住宅ローンのオプションを探し、いくつか用意してきます。
この中から自分たちにあったローンを選んでください。
住宅ローンの期間・ポイント前払いの有無等で金利レートが変わり、月々の支払額も変わります。
あなたの家計に合ったローンを選び最終的に金利レートをロック！
9. 物件のAppraisal（不動産査定）をする
『ステップ８：住宅ローンの本審査』 〜 『ステップ11：住宅保険の契約をする』のステップは前後または、同時進行することがあります。
融資機関は第三者であるAppraiser（住宅査定鑑定士）に物件のAppraisal（住宅査定）の依頼をします。
Appraisal（不動産査定）は同時期に売買された家の価格をデータベースに、公平かつ信頼性のあるレポートを作成し、不動産の適正市場価格（リセールバリュー）を割り出します。
融資機関はこのレポートをもとに、融資を出す不動産が的確な価格で取引されているかの判定基準にします。
査定価格と売出価格がマッチする場合
問題なく融資が下ります
査定価格が売出価格を上回る場合
問題なく融資が下ります、この場合購入と同時に含み益になるのでBuyer（買い手）のあなたにとってかなり良い買い物をしたことになります。
査定価格が売出価格よりも低い場合
この場合にはそのままの売出価格では融資は下りません。Seller（売り手）と再交渉し価格を下げてもらうか、足りない部分を現金で補います。
10. 建物検査をする
『ステップ８：住宅ローンの本審査』 〜 『ステップ11：住宅保険の契約をする』のステップは前後または、同時進行することがあります。
建物検査（Home Inspection）はオプションになりますが、必ずすることをオススメします。
不動産エージェントが信頼する免許を持ったインスペクターや、地域コミュニティのFacebookページでおすすめのインスペクターがいないか確認してみて下さい。
厳しいインスペクターの方が、購入後の住宅の欠陥問題も少なくなります。
また、建物検査に立ち会うことも可能なので、インスペクターと一緒にみて回るのもいいかと思います。
検査が終わると物件の構造、設備、状況をまとめたレポートが届きます。レポートを元にこのまま売買の手続きを続けるか、辞退するか決めましょう。
このまま売買を続ける場合には、Seller（売り手）にクロージングまでに修復もしくは、現状維持で価格値下げ交渉ができます。
11. 住宅保険の契約をする
『ステップ８：住宅ローンの本審査』 〜 『ステップ11：住宅保険の契約をする』のステップは前後または、同時進行することがあります。
クロージングの前にHomeowner's Insurance(住宅保険）を契約する必要があります。
最低でも3つの保険会社に連絡を取り、あなたの希望と価格に見合った保険を選ぶと良いでしょう。
住宅保険が決まったら、融資機関にその見積書を送ります。
大抵の場合、住宅保険と固定資産税は12回に分割されて住宅ローンと一緒に融資機関へEscrowとして支払います。
12. ファイナルウォークスルー
クロージング・デイ（売買契約の締結日）に近づいてくると、直接物件へ出向きのファイナル・ウォークスルー（最終内見チェック）をします。
先に行ったInspection（住宅検査）で指摘され、交渉した箇所の修復がきちんとなされているか、掃除等が終わっているかなど、契約通りの状態になっているかを確認します。
この時に気になる箇所があれば、必ず伝えるようにしてください。
13. クロージング
クロージング・デイ（売買決済日）に近づくとClosing Disclosureが届きます。
この書類を見て、最終的に必要な現金が見えてきますが、クロージング・デイのギリギリまで調整が行われますので根気よく待ってください。
そして、いよいよ待ちに待ったクロージングの日！
タイトルカンパニー（権利調査や登録を請け負う会社）に出向き、分厚い不動産売買の書類にサインをしていきます。
全ての書類手続きが完了すると晴れて売買契約完了となり、あなたはホームオーナーとして、マイホームの鍵を手渡されます。
おめでとうございます！
これであなたも晴れてホームオーナー！！
クロージングの日までにガス・水道・電気等の契約も忘れずにしておきましょう！
まとめ
いかがだったでしょうか？以上がアメリカで家を買う基本的な流れになります。
やることがたくさんありすぎて目が回りそうですが、あなたの不動産エージェントが初めから最後までアシストしてくれるので、初めてでもスムーズに契約が可能です。
アメリカの不動産売買には売り手、買い手、不動産エージェントだけではなく、Inspector（不動産検査官）、Appraiser（住宅査定鑑定士）、Title Company（権利調査や登録を請け負う会社）、Lender（融資機関）、Escrow等、多くの関係者を巻き込んで取引を行うため、手続きが透明化され公平で安心して取引を終えることができます。
- 金融機関とまめに連絡を取り合いましょう
- 大きな買い物は避けましょう
- 大きな金額のお金の出し入れは避けましょう
- 手続きには時間も手間もかかるので辛抱が必要です。
この記事が少しでもお役に立てれば幸いです！
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